【2】当前业委会的现状
我国物业管理实行业主自治和专业化管理相结合的管理体制。业主委员会体现业主自治,物业管理企业体现专业化管理,二者共同管理着一定范围的物业。这就决定了他们之间具有一定的法律关系和经济关系。
业委会运行良好与否,直接影响对物业监督的有效性、选定物业等关系全体业主利益的大事。全国第一个业委会于1991年3月诞生于深圳,据深圳市住房和建设局官网的数据显示,目前深圳物业服务企业管理的住宅项目超过4200个,但已成立业主大会、选举产生业主委员会的住宅小区比例仅有三成。业界专家评估,在已经成立的业委会中,仅三成运转良好。
  成立业主委员会难,首先,是否成立业委会,没有强制性规定,而成立业委会,却有很高的门槛。很多新小区,一两年之内都很难建立起业委会。
  其次,区别于熟人社会下的农村自治,城市小区住户之间互不相识,治理结构相对松散。许多业主白天上班,晚上回家,就连门对门居住多年的邻居可能都不了解。小区空置率高、老旧小区出租率高等现实因素,更加剧了业委会成立难以及运行不良等难题。
  从法律层面来看,目前国家对于业委会成立和运行的体制机制还不够完善,谁来组织、谁来监督、谁来管理均未得到明确。《物业管理条例》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”,但是对业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等,都没有具体规定。
  很多已经成立的业委会成了只有组织,却没有固定工作场所、没有经费、没有专职工作人员的“三无组织”,无法有效地开展工作。对于业主委员会,发起难,主要难在无人牵头;开会难,是业委会都是挂职,且投入时间较少;博弈难,主要难在突破开发商和物业公司的“封锁”“分化”。
为了动用公共维修基金,不少小区匆匆成立了业委会。其中部分是由社区热心业主号召成立,也有的在物业管理公司的主导下成立,更有一些业委会是由小区内心思“灵活”的人为牟利而组成的。不管是以哪种方式成立的业委会,让业主们全满意都是难事儿,作为业委会的主要代言人——业委会主任总处在一个尴尬的位置。社区热心业主成为业委会主任,经常会面临“变身”居委会主任的情况,物业主导下的业委会主任常被业主认作与物业公司“蛇鼠一窝”,为牟利而出现的业委会往往都以解散收场
业主委员会属于民间组织,组织结构随意,管理模式松散。而因为是自治组织,业委会成员大多数属于义务服务,不收任何报酬,遇到难题就辞职,说明业委会委员相关工作经验的匮乏也不利于业主委员会良好的运作。